El Derecho de las catástrofes

El derecho de las catástrofes —o el impacto de los eventos de fuerza mayor extrema en el ordenamiento civil— está lleno de recovecos donde la realidad supera la ficción jurídica. Cuando ocurre un desastre natural, una guerra o un accidente masivo, las instituciones del derecho se ven forzadas a estirarse para dar respuestas. Los terremotos, los siniestros de transportes y las inundaciones dan lugar a consecuencias jurídicas de gran envergadura, por lo que me permito comentar algunas de ellas.

En materia de sucesiones, el Código Civil venezolano (país en cuyo derecho se basan todas estas referencias), al igual que el derecho continental, presenta una disyuntiva al momento de determinar quién murió primero en una tragedia y cómo afecta esto al orden de suceder; es decir, cómo se reparte la herencia. Para resolverlo, existen dos criterios principales: la premoriencia y la conmoriencia.

Cuando dos o más personas con derecho a heredar entre sí fallecen en un mismo evento catastrófico (un accidente aéreo, un terremoto o un naufragio), determinar la prelación de los fallecimientos lo cambia todo. El primer sistema, la premoriencia, es una presunción antigua heredada del Derecho Romano y el Código Napoleónico. A falta de pruebas, este criterio asume quién murió primero basándose en una resistencia física teórica según la edad y el sexo; por ejemplo, se presumía que el joven sobrevivía al anciano, o el hombre a la mujer. Aunque es un sistema artificial y propenso a injusticias, posee una lógica respetable.

El segundo criterio es la conmoriencia, basada en la simultaneidad: si no se puede probar quién falleció primero, la ley asume que murieron al mismo tiempo. En Venezuela, el artículo 994 del Código Civil adopta este último enfoque al expresar:

“Si se duda quién de dos o más personas llamadas a sucederse mutuamente ha muerto primero, el que sostenga la anterioridad de la muerte de la una o de la otra debe probarla. A falta de prueba, se presumen muertas al mismo tiempo y no se transmite derecho alguno de la una a la otra”.

Al considerarse una muerte simultánea, los derechos sucesorios entre los afectados se extinguen. De este modo, la herencia de cada uno va a sus respectivos herederos independientes, sin pasar jamás por el patrimonio del otro.

Otro punto medular a considerar es la ausencia prolongada y la declaración de muerte presunta. Cuando una persona desaparece sin dejar rastro —lo que suele ocurrir en el contexto de tragedias personales, accidentes en zonas remotas o crisis migratorias—, el derecho no admite el vacío. En el caso del patrimonio, este no puede permanecer congelado en el tiempo; sin embargo, la legislación avanza con extrema cautela para proteger al desaparecido en caso de que regrese.

Este proceso es un camino por etapas. En la fase de ausencia presunta, al inicio, el juez nombra a un heredero o representante para que resguarde los bienes. Transcurridos dos años de la desaparición (o tres si la persona dejó un apoderado), los presuntos herederos ab-intestato o testamentarios, así como quienes tengan derechos dependientes de su muerte, pueden solicitar la declaración de ausencia mediante un juicio. De proceder, los herederos reciben la posesión provisional de los bienes, pero quedan impedidos de venderlos o hipotecarlos (art. 421 y siguientes del Código Civil).

La presunción de muerte es el límite de la espera. El artículo 434 del Código Civil establece que, si han transcurrido 10 años desde la declaración de ausencia, o 100 años desde el nacimiento del ausente, el juez decretará dicha presunción. Con este dictamen se abre la sucesión (procediendo a la declaración ante el Seniat), se liquida la herencia y cesan las restricciones sobre los bienes, transmitiéndose el patrimonio a los herederos de manera plena.

El legislador entendió que hay tragedias tan impactantes que obligar a una familia a esperar una década para ordenar su vida patrimonial es una crueldad y un sinsentido económico. Por eso existe una solución legal para las grandes catástrofes. El artículo 438 del Código Civil venezolano establece esta excepción:

“Artículo 438.- Si una persona se ha encontrado en un naufragio, incendio, terremoto, guerra u otro siniestro semejante, y a raíz de este no se ha tenido noticia de su existencia, se presume que ha muerto. Esta presunción será declarada por el Juez de Primera Instancia del domicilio, a petición de cualquier presunto heredero ab-intestato o testamentario, o de quienquiera que tenga acciones eventuales que dependan de la muerte de aquella persona, previa la comprobación de los hechos”.

A nivel internacional, tras eventos como el tsunami del Océano Índico o el atentado del 11 de septiembre, muchos países dictaron leyes especiales de emergencia para emitir actas de defunción en cuestión de semanas o meses, basándose en la “certeza práctica” de la muerte y rompiendo con los formalismos tradicionales del derecho civil.

Por otra parte, ante los daños generalizados en edificaciones tras el terremoto de Caracas el 24 de junio de 2026, cobra especial relevancia el análisis de la propiedad horizontal. En un escenario de “tragedia inmobiliaria” o pérdida total del inmueble (por el colapso de un edificio debido a fallas estructurales, deslaves o incendios), surge la duda de qué pasa con los derechos de los herederos sobre el terreno o las indemnizaciones.

Aquí entra en juego el concepto de la alícuota de propiedad, que en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) representa el porcentaje de copropiedad que cada apartamento tiene sobre las cosas comunes (terreno, fundaciones, áreas recreativas). Al fallecer el propietario original en la tragedia, los herederos legítimos entran en posesión de la herencia por el solo hecho de la muerte, lo que incluye las acciones y la cuota parte del inmueble destruido.

Si el edificio se destruye y se decide no reconstruir (o es legalmente imposible por declaración de inhabitabilidad), la comunidad de propietarios se disuelve y el remanente —el terreno, los materiales rescatados o la indemnización del seguro— pasa a un régimen de comunidad ordinaria. El derecho a reclamar esta cuota está indexado a la alícuota fijada en el Documento de Condominio; si el apartamento del causante representaba el 2,5%, los herederos tendrán derecho solo al 2,5% del valor total del terreno o del fondo del seguro, sin que la distribución sea equivalente por igual entre todos los vecinos.

Este principio de copropiedad también define el mantenimiento de las fachadas y las paredes externas, las cuales no dividen dos propiedades privadas, sino el espacio privado del apartamento del espacio público exterior. El artículo 5, literal a, de la LPH define con claridad estos bienes:

“Son cosas comunes a todos los apartamentos: a) El terreno sobre el cual se levanta el edificio, las fundaciones, paredes maestras, fachadas, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, caminos de entrada y de salida...”

Al ser catalogada como bien común, la fachada pierde cualquier naturaleza de “medianería” y pertenece a la totalidad de los dueños, independientemente del piso donde se requiera el arreglo. Por ende, si una pared exterior se filtra o se deteriora, el afectado no debe pagar la reparación a medias con su vecino contiguo ni asumirla por su cuenta. Al tratarse de un gasto de conservación común, el artículo 11 de la LPH establece la obligatoriedad de contribuir en proporción al porcentaje asignado a cada apartamento en el documento de condominio.

Por ejemplo, en un edificio de 20 apartamentos, el gasto no se divide entre 20 de forma exacta (a menos que todos tengan idéntico tamaño y alícuota). El propietario de un apartamento de 120 m² pagará más dinero por el arreglo de la fachada que el dueño de uno de 60 m², aun cuando la filtración esté afectando a este último. La única excepción ocurre si el daño fue causado por la negligencia de un propietario en particular (como una mala instalación de aire acondicionado o una remodelación no autorizada), caso en el cual la Junta de Condominio debe imputarle el 100% del costo por hecho propio.

En definitiva, si una pared interna que constituye un área común se cae o se daña como consecuencia de un terremoto —un evento evidente de fuerza mayor—, la obligación de repararla recae sobre la comunidad de copropietarios en su totalidad. No importa si la estructura colapsada estaba en el primer piso y al habitante del quinto no le ocurrió nada; todos son co-dueños y deben aportar por igual según su alícuota para restituir la seguridad del edificio.

Sin embargo, ante la destrucción por un sismo, la Ley de Propiedad Horizontal contempla un procedimiento escalonado en su artículo 16 para los escenarios de ruina, distinguiendo dos caminos según la magnitud del daño:

1. Destrucción menor a las 3/4 partes del valor del edificio: la asamblea de copropietarios, por una mayoría que represente al menos el 75% de las alícuotas, puede decidir la reconstrucción. En este caso, la minoría que vote en contra está obligada a contribuir al gasto de manera proporcional a su alícuota.

2. Destrucción igual o mayor a las 3/4 partes (o amenaza de ruina o declaratoria de inhabitabilidad): cualquiera de los copropietarios puede solicitar ante los tribunales la liquidación de la comunidad y la venta del terreno y de los materiales en subasta pública, para luego repartirse el dinero obtenido según sus respectivas alícuotas.

En resumen, si el edificio es salvable porque su estructura resistió al sismo y solo requiere la reparación de las paredes comunes o de la fachada, se trata de un gasto común obligatorio para todos los vecinos por alícuota. Solo si el daño es tan masivo que compromete la viabilidad del inmueble, se abrirá la opción legal de disolver el condominio y liquidar el terreno.

Jesús Rangel Rachadell

29/06/2026