El
derecho de las catástrofes —o el impacto de los eventos de fuerza mayor extrema
en el ordenamiento civil— está lleno de recovecos donde la realidad supera la
ficción jurídica. Cuando ocurre un desastre natural, una guerra o un accidente
masivo, las instituciones del derecho se ven forzadas a estirarse para dar
respuestas. Los terremotos, los siniestros de transportes y las inundaciones
dan lugar a consecuencias jurídicas de gran envergadura, por lo que me permito
comentar algunas de ellas.
En materia de sucesiones, el Código Civil venezolano (país en cuyo derecho se basan todas estas referencias), al igual que el derecho continental, presenta una disyuntiva al momento de determinar quién murió primero en una tragedia y cómo afecta esto al orden de suceder; es decir, cómo se reparte la herencia. Para resolverlo, existen dos criterios principales: la premoriencia y la conmoriencia.
Cuando
dos o más personas con derecho a heredar entre sí fallecen en un mismo evento
catastrófico (un accidente aéreo, un terremoto o un naufragio), determinar la
prelación de los fallecimientos lo cambia todo. El primer sistema, la
premoriencia, es una presunción antigua heredada del Derecho Romano y el Código
Napoleónico. A falta de pruebas, este criterio asume quién murió primero
basándose en una resistencia física teórica según la edad y el sexo; por
ejemplo, se presumía que el joven sobrevivía al anciano, o el hombre a la
mujer. Aunque es un sistema artificial y propenso a injusticias, posee una
lógica respetable.
El
segundo criterio es la conmoriencia, basada en la simultaneidad: si no se puede
probar quién falleció primero, la ley asume que murieron al mismo tiempo. En
Venezuela, el artículo 994 del Código Civil adopta este último enfoque al
expresar:
“Si se duda quién de dos o más personas llamadas a sucederse mutuamente ha muerto primero, el que sostenga la anterioridad de la muerte de la una o de la otra debe probarla. A falta de prueba, se presumen muertas al mismo tiempo y no se transmite derecho alguno de la una a la otra”.
Al
considerarse una muerte simultánea, los derechos sucesorios entre los afectados
se extinguen. De este modo, la herencia de cada uno va a sus respectivos
herederos independientes, sin pasar jamás por el patrimonio del otro.
Otro
punto medular a considerar es la ausencia prolongada y la declaración de muerte
presunta. Cuando una persona desaparece sin dejar rastro —lo que suele ocurrir
en el contexto de tragedias personales, accidentes en zonas remotas o crisis
migratorias—, el derecho no admite el vacío. En el caso del patrimonio, este no
puede permanecer congelado en el tiempo; sin embargo, la legislación avanza con
extrema cautela para proteger al desaparecido en caso de que regrese.
Este
proceso es un camino por etapas. En la fase de ausencia presunta, al inicio, el
juez nombra a un heredero o representante para que resguarde los bienes.
Transcurridos dos años de la desaparición (o tres si la persona dejó un
apoderado), los presuntos herederos ab-intestato o testamentarios, así como
quienes tengan derechos dependientes de su muerte, pueden solicitar la
declaración de ausencia mediante un juicio. De proceder, los herederos reciben
la posesión provisional de los bienes, pero quedan impedidos de venderlos o
hipotecarlos (art. 421 y siguientes del Código Civil).
La
presunción de muerte es el límite de la espera. El artículo 434 del Código
Civil establece que, si han transcurrido 10 años desde la declaración de
ausencia, o 100 años desde el nacimiento del ausente, el juez decretará dicha
presunción. Con este dictamen se abre la sucesión (procediendo a la declaración
ante el Seniat), se liquida la herencia y cesan las restricciones sobre los
bienes, transmitiéndose el patrimonio a los herederos de manera plena.
El
legislador entendió que hay tragedias tan impactantes que obligar a una familia
a esperar una década para ordenar su vida patrimonial es una crueldad y un
sinsentido económico. Por eso existe una solución legal para las grandes
catástrofes. El artículo 438 del Código Civil venezolano establece esta
excepción:
“Artículo 438.- Si una persona se ha encontrado en un naufragio, incendio, terremoto, guerra u otro siniestro semejante, y a raíz de este no se ha tenido noticia de su existencia, se presume que ha muerto. Esta presunción será declarada por el Juez de Primera Instancia del domicilio, a petición de cualquier presunto heredero ab-intestato o testamentario, o de quienquiera que tenga acciones eventuales que dependan de la muerte de aquella persona, previa la comprobación de los hechos”.
A
nivel internacional, tras eventos como el tsunami del Océano Índico o el
atentado del 11 de septiembre, muchos países dictaron leyes especiales de
emergencia para emitir actas de defunción en cuestión de semanas o meses,
basándose en la “certeza práctica” de la muerte y rompiendo con los formalismos
tradicionales del derecho civil.
Por
otra parte, ante los daños generalizados en edificaciones tras el terremoto de
Caracas el 24 de junio de 2026, cobra especial relevancia el análisis de la
propiedad horizontal. En un escenario de “tragedia inmobiliaria” o pérdida
total del inmueble (por el colapso de un edificio debido a fallas
estructurales, deslaves o incendios), surge la duda de qué pasa con los
derechos de los herederos sobre el terreno o las indemnizaciones.
Aquí
entra en juego el concepto de la alícuota de propiedad, que en la Ley de
Propiedad Horizontal (LPH) representa el porcentaje de copropiedad que cada
apartamento tiene sobre las cosas comunes (terreno, fundaciones, áreas
recreativas). Al fallecer el propietario original en la tragedia, los herederos
legítimos entran en posesión de la herencia por el solo hecho de la muerte, lo
que incluye las acciones y la cuota parte del inmueble destruido.
Si
el edificio se destruye y se decide no reconstruir (o es legalmente imposible
por declaración de inhabitabilidad), la comunidad de propietarios se disuelve y
el remanente —el terreno, los materiales rescatados o la indemnización del
seguro— pasa a un régimen de comunidad ordinaria. El derecho a reclamar esta
cuota está indexado a la alícuota fijada en el Documento de Condominio; si el
apartamento del causante representaba el 2,5%, los herederos tendrán derecho solo
al 2,5% del valor total del terreno o del fondo del seguro, sin que la
distribución sea equivalente por igual entre todos los vecinos.
Este
principio de copropiedad también define el mantenimiento de las fachadas y las
paredes externas, las cuales no dividen dos propiedades privadas, sino el
espacio privado del apartamento del espacio público exterior. El artículo 5,
literal a, de la LPH define con claridad estos bienes:
“Son cosas comunes a todos los apartamentos: a) El terreno sobre el cual se levanta el edificio, las fundaciones, paredes maestras, fachadas, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, caminos de entrada y de salida...”
Al
ser catalogada como bien común, la fachada pierde cualquier naturaleza de “medianería”
y pertenece a la totalidad de los dueños, independientemente del piso donde se
requiera el arreglo. Por ende, si una pared exterior se filtra o se deteriora,
el afectado no debe pagar la reparación a medias con su vecino contiguo ni
asumirla por su cuenta. Al tratarse de un gasto de conservación común, el
artículo 11 de la LPH establece la obligatoriedad de contribuir en proporción
al porcentaje asignado a cada apartamento en el documento de condominio.
Por
ejemplo, en un edificio de 20 apartamentos, el gasto no se divide entre 20 de
forma exacta (a menos que todos tengan idéntico tamaño y alícuota). El
propietario de un apartamento de 120 m² pagará más dinero por el arreglo de la
fachada que el dueño de uno de 60 m², aun cuando la filtración esté afectando a
este último. La única excepción ocurre si el daño fue causado por la
negligencia de un propietario en particular (como una mala instalación de aire
acondicionado o una remodelación no autorizada), caso en el cual la Junta de
Condominio debe imputarle el 100% del costo por hecho propio.
En
definitiva, si una pared interna que constituye un área común se cae o se daña
como consecuencia de un terremoto —un evento evidente de fuerza mayor—, la
obligación de repararla recae sobre la comunidad de copropietarios en su
totalidad. No importa si la estructura colapsada estaba en el primer piso y al
habitante del quinto no le ocurrió nada; todos son co-dueños y deben aportar
por igual según su alícuota para restituir la seguridad del edificio.
Sin
embargo, ante la destrucción por un sismo, la Ley de Propiedad Horizontal
contempla un procedimiento escalonado en su artículo 16 para los escenarios de
ruina, distinguiendo dos caminos según la magnitud del daño:
1.
Destrucción menor a las 3/4 partes del valor del edificio: la asamblea de
copropietarios, por una mayoría que represente al menos el 75% de las
alícuotas, puede decidir la reconstrucción. En este caso, la minoría que vote
en contra está obligada a contribuir al gasto de manera proporcional a su
alícuota.
2.
Destrucción igual o mayor a las 3/4 partes (o amenaza de ruina o declaratoria
de inhabitabilidad): cualquiera de los copropietarios puede solicitar ante los
tribunales la liquidación de la comunidad y la venta del terreno y de los
materiales en subasta pública, para luego repartirse el dinero obtenido según
sus respectivas alícuotas.
En
resumen, si el edificio es salvable porque su estructura resistió al sismo y
solo requiere la reparación de las paredes comunes o de la fachada, se trata de
un gasto común obligatorio para todos los vecinos por alícuota. Solo si el daño
es tan masivo que compromete la viabilidad del inmueble, se abrirá la opción
legal de disolver el condominio y liquidar el terreno.
Jesús
Rangel Rachadell
29/06/2026
